В процессе эксплуатации зданий или сооружений, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), могут произойти различные «улучшения» объекта, в том числе затрагивающие и несущие конструкции. В дальнейшем у правообладателей возникает необходимость внесения изменений в имеющийся технический план объекта и сведения кадастрового учета.
Однако Росреестр оценивает представленный для внесения изменений в ЕГРН пакет документов на наличие необходимых разрешений для производства работ с несущими конструкциями и, в случае отсутствия, выносит решения об отказе.
Данный вопрос уже был предметом рассмотрения Минстроя России и Росреестра. Ознакомится с позициями указанных ведомств можно в письме Минстроя России от 20.12.2024 N 76955-СМ/08. Необходимо заметить, что позиции не совпадают, и, если Минстрой России перечисляет ряд оснований для признания произведенных без разрешения на строительство работ по изменению несущих конструкций здания правомерными (в рамках капитального ремонта), то Росреестр полагает, что выполнение строительных работ по капитальному ремонту ОКС (за исключением линейных объектов в отдельных случаях, предусмотренных федеральным законом), а также текущему ремонту ОКС, не влечет за собой необходимость выполнения кадастровых работ и внесения изменений в сведения ЕГРН.
Данная тема получила свое развитие и письмом от 30 января 2025 г. N 13-0728-АБ/25 Росреестр уточняет нюансы сложившего правового регулирования.
Напоминая о наличии постановления Правительства РФ от 16.05.2022 N 881 "Об осуществлении замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при проведении капитального ремонта зданий, сооружений", которое допускает замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций здания при капитальном ремонте, тем не менее Росреестр обращает внимание, что в соответствии с частью 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основные сведения об объекте могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Такие случаи предусмотрены частями 10 и 10.1 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ (далее – Грк РФ) (применительно к магистральным газопроводам, нефтепроводам, нефтепродуктопроводам, являющимся объектами недвижимости автомобильным дорогам).
Указание на возможность осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик здания в результате его капитального ремонта законодательство не содержит.
Таким образом, основные сведения ЕГРН о здании не подлежат изменению в результате капитального ремонта здания, такие сведения о здании могут быть изменены в ЕГРН только в результате реконструкции здания.
Также Росреестр высказывает и позицию по поводу изменения несущих конструкций здания в результате "перепланировки" помещений.
Определение понятия "перепланировка" установлено частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Порядок действий и мероприятий, реализуемых при перепланировке, урегулирован главой 4 ЖК РФ исключительно в отношении помещений (жилых и нежилых), расположенных в многоквартирных домах.
Соответственно и термин «перепланировка» и работы в рамках перепланировки не могут применяться в отношении помещений, расположенных в нежилых зданиях.
Изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию части объекта капитального строительства - нежилого здания или сооружения, и подлежит реализации по правилам, установленным статьями 48, 49, 51 и 55 ГрК РФ.
Также необходимо принимать во внимание правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2023. Согласно этой правовой позиции возведение пристроек, надстроек, изменение таких параметров здания (многоквартирного дома), как высота, количество этажей, площадь и объем, являются реконструкцией (в силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ). В этой связи вопросы осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением основных сведений о помещении необходимо рассматривать в комплексе с положениями как ЖК РФ, так и ГрК РФ.
